REITとは？不動産投資信託の仕組みを解説～投資・徹底攻略！

「不動産投資」と聞くと、マンションを一棟買いしたり、アパートのオーナーになったりといった、多額の資金が必要なイメージを持つ方が多いでしょう。しかし、株式投資と同じように証券口座を通じて、数万円という少額から不動産への投資を可能にする仕組みが「REIT（リート）」です。

REITは、日本語で「不動産投資信託」と呼ばれ、多くの投資家から集めた資金でプロが不動産を運用し、そこから得られる賃料収入などを投資家に分配する仕組みです。本記事では、REITの基本的な仕組みから、魅力的な分配金の秘密、株式との違い、そして投資する際のリスクまでを紐解いていきます。

1. REITの基本仕組み

REIT（Real Estate Investment Trust）は、投資家から集めた資金でオフィスビル、商業施設、マンション、物流センターなどの不動産を購入し、その管理・運用を行う専門の法人（投資法人）です。

投資の「袋」としての投資法人

投資家は、REITという「投資法人」が発行する投資証券を購入します。これは、株式投資で企業の株を買うのと非常によく似ています。あなたがREITを買うということは、間接的に巨大なビルや商業施設の「オーナーの一人」になることを意味します。

プロによる運用

不動産の選定、賃借人との契約、建物のメンテナンスなどはすべて運用のプロが行います。そのため、投資家自身が掃除をしたり、空室対策に奔走したりする必要はありません。実物の不動産投資における「管理の手間」を一切排除しつつ、不動産オーナーとしての収益を享受できるのがREITの画期的な点です。

2. 分配金の仕組み

REITの最大の魅力は、なんといっても「分配金（利回り）」の高さにあります。なぜ株式よりも高い利回りが実現しやすいのでしょうか。

税制優遇が生む高配当

一般的な事業会社の場合、利益が出るとまず法人税が引かれ、その残った利益から株主へ配当を出します。しかし、REITの場合は「収益の90%超を投資家に分配する」などの一定の条件を満たすことで、法人税が実質的に免除されるという特別な税制優遇があります。

利益のほとんどが投資家へ

法人税が引かれないため、不動産から得られた利益がほぼそのまま投資家に分配されます。これが、一般的な株式の配当利回りが2～3%程度であるのに対し、REITが3～5%以上、時にはそれ以上の高い利回りを維持できる大きな理由です。

3. 株式との違い

「証券口座で買える」という点では株式と同じですが、その性質にはいくつかの違いがあります。

収益源の違い

株式: 企業の商品販売やサービスの提供による「事業利益」が源泉です。景気や企業の競争力に大きく左右されます。
REIT: 入居者が払う「家賃（賃料収入）」が主な源泉です。家賃は急激に変動しにくいため、事業利益に比べると収益の見通しが立てやすい（ディフェンシブである）という特徴があります。

倒産リスクの捉え方

株式の場合、会社が倒産すれば価値はゼロになる可能性があります。REITも投資法人が倒産するリスクはゼロではありませんが、その背後には「現物の不動産」という資産が残ります。建物や土地には一定の価値があるため、価値が完全に消失しにくいという安心感があります。

4. メリット・デメリット

REITのメリットとデメリットを整理しましょう。

メリット

少額から不動産オーナーになれる: 数千万円から数億円するビルを、数万円から間接的に所有できます。
高いリターン（利回り）: 前述の税制優遇により、安定した高いインカムゲインが期待できます。
換金性が高い: 実物の不動産は売却に数ヶ月かかりますが、REITは証券市場でいつでも数日で現金化できます。
分散投資が容易: 一つのREITを買うだけで、数十から数百の物件に分散投資できます。

デメリット

現物不動産ほどの節税効果はない: 相続税対策や損益通算といった節税メリットは、REITにはありません。
価格変動がある: 株式と同様に、景気や金利、社会情勢によって市場価格が毎日上下します。
レバレッジの活用が限定的: 実物投資のように銀行から巨額の融資を引き出して運用することは、個人では不可能です。

5. リスク

投資である以上、当然リスクも存在します。特にREIT特有のリスクを理解しておきましょう。

金利上昇リスク

REITは銀行から借金をして不動産を買っています。そのため、金利が上昇すると利払い負担が増え、投資家への分配金が減る要因となります。

自然災害リスク

地震や火災などで所有物件が毀損すると、資産価値が下がり、賃料収入も途絶える恐れがあります。

空室リスク

不況や人口減少により入居者が減ると、収益が落ち込みます。特にオフィス特化型REITなどは、リモートワークの普及といった社会構造の変化による影響を受けやすい側面があります。

6. まとめ

REITは、「不動産投資のハードルを劇的に下げた画期的な商品」です。

REIT: プロが運用する不動産の利益をシェアする仕組み。
魅力: 税制優遇による高い分配金と、少額からの手軽さ。
判断: 株式とは異なる「家賃」という収益源をポートフォリオに加える意味は大きい。

「不動産には興味があるけれど、実物を管理する自信はない」という方にとって、REITは非常に強力な選択肢となります。株式や債券とは異なる値動きをすることも多いため、資産の分散先としても優秀です。まずは、自分がよく見かける商業施設や、安定感のある物流施設を運用しているJ-REITからチェックを始めてみてはいかがでしょうか。